▲ 以上来源 | 每日人物
趁你不注意，沉寂了一段时间久未大涨的日本房地产市场，从三四年前开始再度吸引全球投资者的目光。
根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。
东京市中心的高档物业纷纷被外国买家抢购：
美国黑石集团耗资1900亿日元(约合16亿美元)在东京市区购买了5000多套住宅；
中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元(约合5.9亿美元)，购买了一座25层的综合性办公楼；
美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。
海外买家中，来自中国的富裕阶层尤其引人注目。现今，中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。
中国人纷纷到日本投资房产，甚至掀起了一阵风潮，到底是哪些因素驱使的呢？
与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。
也可以说自90年日本房地产泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国，总体来说要低调很多。
但是自90年代开始，美国资本已经开始瞄准日本……
97年的消费税增税，给日本经济来了个透心凉。97年亚洲金融风暴的来袭是雪上加霜。如果站在97年的时间点，可能会让人感觉看不到前景。但是有一群黑鹰，在荒野中嗅到了猎物的气味，他们就是精明的美国资本。
在美国金融机构看来，这些都是触底的征兆。企业破产带来信用收缩，会导致政策的宽松。经营不善的企业被淘汰，会促进业绩改善。大量有升值潜力的房地产冬眠在金融机构的不良贷款里。
除了对于市场的远见，美国资本还有经验。看懂了市场，又有经验和资金，可以低价买来的资产，重组后可以高价卖出。这么好的生意，先下手为强啊！于是美国资本巨头开始在日本进行大量收购。
来势汹汹的美国资本，不仅是一场漂亮的抄底，也给久治不愈的日本经济提供了新的金融工具和思路。
租金等房地产信息的透明化，房地产估值中现金流折现模型的普及，有限追索权项目贷款的引入，不仅盘活了拖累金融机构多年的坏账，还提供了新型的投资手段，为01年日本第一个房地产信托仅仅的出生做了铺垫。
日本的房地产市场趋于健康，且投资回报率在其他国家皆有所放缓的情况下，仍然十分可观。越来越多的外国投资者开始进入日本，其中中国投资者是主力军……
对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。
我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。
租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。
东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1:200—1:300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。
而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1:120—1:150，可谓极具投资价值。
若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1:255左右，伦敦1:400，香港1:428，新加坡（非政府组屋）1:461，广州1:470，北京、上海1:666，深圳1:714。
一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。
吸引投资者的还有哪些驱动力呢？
核心城市的地价、房价近年来回暖
东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。
东京奥运会概念成诱因
奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。
理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。
从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。里约从2008年到2013年，房价上涨了225%，08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。
东京会否续写这一“规律”？
就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势。直到2020年前后，东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。
日本的稳定性也为外国投资者所看重
国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂。
据彭博社报道，一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。
日本房地产市场中存在分化，由于多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。
日本房产热潮能持续多久？是否有投资价值？能否成为美、澳之后的下一个风口？
众多投资者们，都用资本和双脚进行了投票。
▲ 以上内容整合于掘金大师
投资定居日本
推荐：日本经营管理签证
▷ 申请要求
-
主申请人年满20周岁
-
在日本投资500万日元（约人民币31万，港币35万）成立公司，或雇佣两名或以上日本籍员工
-
无犯罪记录
▷ 项目优势
-
投资低：最低投资金额为500万日元（约30万人民币，35万港币）
-
简单：无学历、语言、商业管理经验要求
-
福利：子女享受免费教育，世界一流医疗水平所在地
-
零居住：无居住要求
-
黄金护照：日本护照免签国超过170个，全球排名第三，包括美国、加拿大、中国、新加坡、中国香港以及欧洲大部分国家等
更多资讯，请关注“景鸿移民”
景鸿集团以集团创办人关景鸿博士（Dr. Eddie Kwan）名字命名，于1990年在加拿大的卡加利成立。集团首倡“保证申请成功，否则原银奉还”的服务理念，以一诺千金的商业信誉及诚信服务享誉全球。
集团旗下包括有景鸿移民、景鸿教育、景鸿置业、景鸿财富管理、景鸿汇等多个实力品牌，分支机构遍布国内香港、广州、深圳、北京，及加拿大温哥华、多伦多、蒙特利尔、萨斯卡通，美国，匈牙利等国家城市，服务网络遍及全球。无论您身在中国或海外，景鸿服务就在您身边。
