置業你問我答之買樓身分及支出篇2

在加拿大買樓，不同身分會影響借按揭的成數？按揭利率和最低首期的額度亦有所不同？今次的【買樓身分及支出篇2】，會為大家解說買樓離不開的部分──按揭及首期，到底點樣計呢？「準業主」記得準備計數機，我們一起計計數！

Q1: 在加拿大買樓可否申請按揭貸款？

在加拿大置業，若不想全數支付樓價，可以申請按揭貸款。當地有兩種主要按揭類型：

定息按揭（Fixed-rate Mortgage）：整段供樓期可細分至每2、3或5年作一個周期，在每個周期內，不論樓價升跌，貸款人按照簽定的利率計算每月供款。每次周期完結後可重新選擇按揭計劃。
浮息按揭（Variable-rate Mortgage）：利率隨着金融市場變動而調整，貸款人每月供款的金額通常保持不變，但供款總額及利息將隨利率調整而有所改變。

根據加拿大按揭中介網站資料，不同銀行/貸款機構的按揭利率各不相同，視乎按揭貸款期限。若完成周期或指定年期後，貸款人可以更新按揭類型或轉換銀行或貸款機構，不過就需要再次接受貸款批核。現時，因浮息利率較低的關係，加拿大居民大多選擇浮息按揭計劃。

另外，基於通漲原因，加國政府已於本年3月及4月接連加息，6月或再加息0.5%，按揭利率亦會因此而有所調整。以上按揭利率僅供參考，實際利率每天因應市況浮動，銀行/貸款機構亦會因應申請人的身份、入息水平和信用評分等調整。另外，如貸款人為加拿大永久居民（PR），則可享有更低的按揭利率。

Q2：身分會否影響按揭借貸?

會的。一般而言，銀行/貸款機構會根據買家的身分、支出、收入和信貸紀錄等審批貸款金額。與加拿大公民、永久居民相比，海外買家往往受制於更嚴格的規定，包括：文件要求、入息、壓力測試和利率計算不同等。換言之，海外買家在申請按揭時，需要提供更詳盡的申請資料，同時或要支付更高的按揭利息。

當然，最終成功與否及按揭款項的成數，視乎不同銀行/貸款機構的計算及處理方式。而部分機構或會要求貸款人親身辦理借款，並審查其所有海外資產，這亦會影響最終審批的貸款金額。若海外買家未能獲得足夠的按揭貸款，他們需要支付比加拿大公民、永久居民更多的首期金額。

對於剛移民加拿大的人士，在一定限期內可有資格申請「新移民按揭計劃」(Newcomers Mortgage)。如欲了解更多，歡迎隨時聯絡我們的置業顧問團隊！

Q3：身分會否影響最低首期金額？

會的。首期（Down Payment）是買樓時第一筆投入的資金，而最低首期金額（Minimum Down Payment）主要取決於物業的價格及簽證狀況。其中，永居身份及公民（均有標準收入）的最低首期金額：

房屋價格（加元）	最低首期金額
<500,000	房屋價格5%
500,000 – 999,999	房屋價格首500,000加元的5%、其餘部分的10%
>1,000,000	房屋價格20%

至於其他人士，包括臨時居民（工簽、學簽），最低的首期金額一般約為物業價格的10%至20%、海外買家約為35%至40%。在當地自僱或收入不穩定者，亦須支付更高的最低首期金額。

另外，如果支付的首期低於物業價格的20%，買家必須購買按揭保險（Mortgage Loan Insurance），約為借貸額的1%，以保障抵押貸款人。

Q4：如何得知我能享用「首次置業鼓勵」計劃？

加拿大政府於2019年推出「首次置業鼓勵」計劃（First-Time Home Buyer Incentive，簡稱FTHBI），以協助加拿大居民購買他們的第一套房屋。是項計劃提供房屋價格的5%或10%款項，讓買家支付首期，從而降低其買樓成本。不過，買家需要在25年內或出售房屋時，償還當時房屋價值的相同百分比的款項。

顧名思義，這個計劃僅適用於首次買樓人士，同時須符合以下條件：